RUMAH SEMARANG DIJUAL

HARGA JUAL: 260 JUTA NEGO

Alamat: Perum Griya Payung Asri  Kelurahan Pudak Payung, Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang

LB/LT (tipe) : 45 / 105m2 (sudah renovasi)
Fasilitas : 2 Kmr Tdr, 2 Kmr Mandi, Sumur & Artetis & tandon atas, carport&kanopi/pagar,taman, telpon kabel , listrik 900W, dapur, 1 kmr tdur pembantu/gudang, dan ruang untuk nyuci

Lingkungan sudah terbentuk dengan baik: Jalan paving,ada jaringan speedy,ada mushola dlm perumahan,dekat ruko, alfamart,dll

Hubungi : Bagoes 0274 3036999

LANGKAH PRAKTIS MEMBELI RUMAH

Ketika Anda berencana membeli rumah tentunya Anda mengharapkan hasil yang terbaik sesuai dengan biaya yang akan dikeluarkan. Karena itu sebelum Anda mulai melihat-lihat calon-calon rumah Anda, sebaiknya Anda membuat daftar prioritas yang dinginkan dari rumah yang akan dibeli seperti jumlah kamar tidur, kamar mandi, halaman, garasi, kondisi atap, dinding, dan lain-lain. Kemudian buat juga daftar fasilitas – falitas umum yang nanti Anda butuhkan, seperti PAM, listrik, jalan umum, kebersihan, rumah ibadah, sekolah, pasar dan lain-lain.

Tambahkan lagi daftar tersebut dengan persyaratan lainnya seperti bebas banjir, sertifikat rumah lengkap dan tidak dalam sengketa apapun. Wah.. PRnya banyak nih ! Iya dong kita kan mau beli rumah bukan beli masalah.

   1. Menentukan berapa kesanggupan Anda dalam membiayai rumah

      Tiap orang akan mempunyai jawaban yang berbeda – beda untuk pernyataan tersebut. Tetapi tentunya Anda yang paling tahu seberapa besar kesanggupan anda. Kuncinya adalah membeli rumah baik seharusnya lebih membuat hidup Anda lebih sejahtera. Jangan sampai karena pembelian rumah ini malah membuat Anda mengalami penurunan standar dan gaya hidup serta tidak tercapainya tujuan keuangan lainnya di masa depan. Untuk mengetahuinya maka buatlah suatu neraca keuangan keluarga untuk mengetahui harta tunai anda yang likuid yang siap digunakan untuk membiayai pembelian rumah. Harta tunai Anda yang likuid maksudnya adalah sejumlah dana menganggur Anda di Tabungan, deposito atau ditempat lainnya yang dapat diambil kapan saja.

      Sejumlah dana tunai memang harus tersedia dalam proses pembelian rumah walaupun Anda membelinya secara kredit. Sebab, pada umumnya transaksi pembelian rumah dengan kredit rumah dibagi dalam 2 tahap yaitu didahului dengan pembayaran uang muka rumah, pihak penjual akan meminta uang muka dari Anda, besarnya bervariasi biasanya paling banyak sebesar 30% saja dari harga rumah.Sisanya barulah dibiayai olek kredit rumah.

      Buatlah juga sebuah arus kas pribadi yang terdiri dari penghasilan serta pengeluaran rutin Anda. Arus kas pribadi ini berguna untuk menghitung berapa besar sisa penghasilan Anda yang sanggup disisihkan untuk membiayai rumah, jika pembelian rumah dibiayai dengan kredit rumah.

   2. Putuskan rumah seperti apa yang Anda inginkan

      Ketika Anda berencana membeli rumah tentunya Anda mengharapkan hasil yang terbaik sesuai dengan biaya yang akan dikeluarkan. Karena itu sebelum Anda mulai melihat-lihat calon-calon rumah Anda, sebaiknya Anda membuat daftar prioritas yang dinginkan dari rumah yang akan dibeli seperti jumlah kamar tidur, kamar mandi, halaman, garasi, kondisi atap, dinding, dan lain-lain. Kemudian buat juga daftar fasilitas – fasilitas umum yang nanti Anda butuhkan, seperti PAM, listrik, jalan umum, kebersihan, rumah ibadah, sekolah, pasar dan lain-lain. Tambahkan lagi daftar tersebut dengan persyaratan lainnya seperti bebas banjir, sertifikat rumah lengkap dan tidak dalam sengketa apapun.

      Datanglah ke berbagai pameran property, Disana Anda bisa mendapatkan banyak sekali informasi rumah dari para tenaga penjual yang siap membantu Anda, dan biasanya ditawarkan dengan harga miring atau potongan diskon.. Sebaiknya Anda jangan langsung percaya dengan gambaran kondisi rumah yang tertera pada brosur penjualan atau seperti yang dipajang pada miniatur bangunan rumah yang akan dijual dipameran tersebut, tetapi Anda harus cocokkan informasi yang diberikan dengan kunjungan langsung ke lokasi. Jika memungkinkan buatlah foto-foto sendiri dengan demikian anda akan memperoleh informasi yang sebenar-benarnya dari rumah tersebut. Kumpulkanlah berbagai informasi antara 3 sampai 5 rumah pada lokasi yang diinginkan dari berbagai pengembang, lebih banyak lebih baik dan bandinganlah satu sama lain. Dari informasi tersebut Anda dapat memiliki patokan atau gambaran rumah yang terbaik untuk Anda.

   3. Mempersiapkan sejumlah dana tunai untuk muka rumah dan biaya – biaya lainnya

      Sejumlah dana tunai juga sebaiknya dicadangkan untuk mengantisipasi terjadinya biaya – biaya pembelian rumah antara lain uang tanda jadi atau booking fee, uang muka, akte jual beli, biaya balik nama sertifikat dan biaya jasa notaris dan lain sebagainya. Jika pembelian rumah dibiayai dengan kredit dari bank sebaiknya dipersiapkan pula dana tunai untuk biaya administrasi dan provisi pengikatan kredit, biaya jasa notaris, asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Selain pertimbangkan juga untuk menyiapkan biaya pindah rumahnya, kemudian isi rumahnya. Walaupun pembelian isi rumah bisa dilakukan bertahap sesuai dengan tersedianya dana, namun seminim-minimya dana Anda jika telah terkuras akibat biaya-biaya tadi, paling tidak masih punya cukup uang untuk memasang tirai atau gorden.

   4. Mencari sumber dana atau sumber pembiayaan

      Membeli rumah bisa dilakukan dengan 2 cara yaitu secara tunai dan kredit atau kombinasi dari keduanya. Jika Anda ingin membeli rumah secara tunai, Anda dapat menyiapkan dananya dengan beberapa cara seperti menabung secara rutin atau melakukan investasi. Sehingga akumulasi dana hasil menabung atau hasil keuntungan investasi bisa digunakan untuk membeli rumah.

      Keuntungannya dengan membeli rumah secara tunai, maka Anda tidak perlu tergantung dari pihak lain dan yang paling menyenangkan adalah anda bebas dari kewajiban membayar cicilan bulanan. Hanya saja mungkin akan memerlukan waktu yang cukup lama sampai tercapai sejumlah dana yang Anda perlukan untuk membeli rumah.

      Dengan mahalnya harga rumah saat ini, beberapa dari Anda mungkin kesulitan dalam menyediakan dana tunai pembelian rumah. Anda tetap bisa beli rumah dengan cara mengajukan kredit ke Bank. Pada umumnya dana kredit yang bisa diberikan oleh bank adalah maksimal sebesar 70 % saja dari harga rumah yang akan dibeli, sisanya sebesar 30% harus dibiayai sendiri dan dianggap sebagai uang muka rumah.

      Jika Anda ingin membeli rumah dengan cara mengkredit maka Anda harus memperkirakan sebelumnya berapa penghasilan Anda yang bisa disisihkan untuk membayar cicilan rumah. Tentunya penghasilan Anda per bulan setelah dikurangi biaya – biaya rumah tangga dan hutang pada pihak lain, seharusnya masih cukup untuk membayar cicilan rumah. Idealnya cicilan kredit rumah Anda besarnya tidak lebih dari 30% dari penghasilan Anda sehingga sisa 70%nya bisa digunakan untuk mencukupi kebutuhan hidup lainnya.

   5. Periksalah kewajiban –kewajiban pada pihak lain atau hutang Anda sebelum mengajukan kredit ke Bank

      Bank memiliki analisa sendiri dan sumber informasi yang dapat dipercaya untuk mengetahui gambaran kondisi keuangan Anda. Karena itu sebelum mengajukan kredit ke Bank, periksalah kembali hutang – hutang Anda lainnya. Cicilan kartu kredit, cicilan motor, cicilan mobil dan lain- lain.

      Apakah Anda memiliki kredit macet pada pihak lain, kapan jatuh tempo terakhir masing – masing cicilan hutang anda. Jika Anda memiliki lebih dari satu kartu kredit, tetapi yang aktif hanya satu maka kartu kredit yang tidak aktif sebaiknya ditutup. Ini untuk mencegah bank, agar tidak memasukkan kartu kredit yang tidak aktif tersebut sebagai hutang Anda, karena sebenarnya Anda belum menggunakannya.

Tips Tawar menawar harga rumah

Bangunan baru seperti rumah, flat, atau apartemen bisanya ditawarkan dengan harga pas dari developer Untuk rumah second biasanya terbuka untuk tawar menawar harga. Ada beberapa informasi yang sebaiknya Anda dapat sebelum mengajukan penawaran :

    * Harga rumah yang ditawarkan penjual apakah sama dengan yang ditawarkan untuk rumah lain dengan kondisi yang sama diwilayah tersebut

    * Kondisi rumah, apakah perlu perbaikan tambahan atau tidak.

    * Sudah berapa lama rumah tersebut ditawarkan untuk dijual,

jika sudah ditawarkan selama beberapa waktu lalu si penjual mungkin akan semakin ingin menjual rumahnya sehingga mungkin Anda lebih dapat menekan harga. Tanyakanlah kepada tetangga sekitar rumah mengenai pasaran harga rumah dikawasan tersebut, dari mereka mungkin saja dapat diketahui mengapa rumah tersebut mau dijual, sehingga dari informasi-informasi tersebut Anda akan mendapatkan harga beli yang terbaik untuk rumah tersebut.

Cara Tepat Over Kredit Rumah KPR

Pengertian Over Kredit itu?

Over kredit rumah adalah proses pengalihan kredit rumah dari pihak debitur lama ke pihak debitur baru.

       Sebagai contoh : Misalkan Bayu telah membeli rumah dengan KPR berjangka waktu 15 tahun. Kemudian pada tahun ke-10 Bayu ingin menjual rumahnya kepada Diana. Diana dapat membeli rumah itu sesuai harga yang diminta Bayu ditambah sisa pokok kredit yang masih ada dan kemudian Bayu melunasi kredit rumah itu ke bank. Atau langkah kedua, Diana membayar harga yang diinginkan Bayu dan meneruskan kredit Bayu sampai lunas setelah jangka waktu 15 tahun itu.

      Proses kedua ini yang dimaksud dengan proses over kredit kpr. Jadi kita menggantikan pembayaran angsuran kredit orang lain yang rumahnya kita beli.

      Dalam proses over kredit rumah ini terdapat beberapa cara dimana masing-masing cara sangat berpengaruh terhadap legalitas dokumen hukumnya. Anda perlu memilih benar cara mana yang paling aman bagi Anda agar pada saatnya apabila over kredit kpr itu lunas Anda bisa mengambil Sertifikat Rumah di bank dengan mudah dan tanpa kendala.

      Proses Melalui Notaris

Pada proses ini, Anda dan penjual menghubungi notaris dan menyampaikan maksud Anda untuk melakukan over kredit atas rumah penjual.

     Anda dan penjual diwajibkan menyertakan dokumen pendukung antara lain :

   1. Fotokopi Perjanjian Kredit

   2. Fotokopi Sertifikat yang ada stempel bank-nya

   3. Fotokopi IMB

   4. Fotokopi PBB yang sudah dibayar

   5. Fotokopi bukti pembayaran angsuran

   6. Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran

   7. Data penjual dan pembeli, misalnya KTP, Kartu Keluarga, Buku nikah dan sebagianya.

 Notaris kemudian membuat Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan  bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat. Kemudian Penjual membuat Surat Pernyatan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud.

        Surat pernyataan ini ditujukan kepada bank. Jadi sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.

        Kemudian dilakukan pembuatan Pengikatan Perjanjian Jual Beli oleh Notaris dan selanjutnya Anda dan penjual mendatangi Bank pemberi KPR dan menyerahkan dokumen yang diperoleh dari Notaris.

Pada proses ini transaksi yang terjadi cenderung aman secara hukum karena dilaksanakan di depan pejabat Negara yang berwenang yaitu notaris. Rumah dimaksud dapat diperjualbelikan kembali dengan membuat surat kuasa jual sesuai ketentuan yang berlaku.

Proses ini juga relative murah dibandingkan dengan proses over kredit di bank.

Tips Cara Beli Rumah Tanpa Uang/Duit Kontan (Cerdik Kredit KPR)

Membeli rumah tidak harus dengan uang sejumlah yang diminta oleh penjual atau pengembang. Jika suatu rumah harganya adalah 250 juta, maka tanpa uang 250 juta plus-plus pun kita bisa memiliki rumah itu. Harga rumah makin hari makin naik terus, sehingga anda pun harus segera membeli rumah sekarang juga jika memenuhi persyaratan. Jika anda pilih menabung, maka belum tentu saat terkumpul uang 250 juta rumah itu masih dijual dan harganya mungkin sudah 1 milyar lebih.

Beli rumah tanpa uang dalam hal ini maksudnya adalah anda tidak perlu membayar penuh harga rumah yang dijual namun bisa jadi anda hanya bayar pajak pembeli bphtb, biaya notaris, biaya taksasi, dan biaya-biaya lainnya. Biasanya di perbankan diwajibkan kita membayar uang muka 10% s/d 40% dari harga jual rumah.

1. Survey bank-bank yang memberikan layanan kredit kepemilikan rumah (KPR) dan pastikan anda memenuhi syarat untuk bisa mendapat kredit dan gambaran berapa maksimal harga rumah yang bisa diambil. Pelajari berkas apa saja yang harus disiapkan, lalu amankan di tempat yang aman. Bank syariah biasa jadi pilihan tepat karena cicilann

2. Cari rumah yang dijual sangat murah (dijelaskan dalam artikel lain di organisasi.org) dan anda ingin memilikinya. Misal ada yang jual rumah 100 juta karena sedang butuh uang mendesak. Maka kita minta petugas bank untuk melakukan penilaian terhadap rumah tersebut. Jika nilai taksiran rumah baik tanah dan bangunan total jeuh lebih tinggi dari harga yang diberikan penjual rumah seken, maka anda berhasil (misal taksasi bank 250 juta). Selain rumah bekas, jika ada pengembang rumah baru yang memberi kredit tanpa dp maka itu juga bisa.

3. Hubungi penjual dan lakukan kesepakatan untuk membeli rumah itu dengan cara anda pinjam uang ke bank, di mana nanti pihak bank yang membayar penuh harga rumah kepada pembeli. Sepakati harga dan bila perlu bayar tanda jadi atau dp agar si penjual tidak menjual rumah itu kepada orang lain sesuai waktu yang telah ditetapkan. Pastikan ada surat-surat rumah asli yang disimpan penjual rumah secara lengkap dan baik.

4. Hubungi bank kpr yang anda pilih dan ajukan permohonan kredit kpr dengan harga rumah sesuai taksiran bank yaitu 250 juta. Ajukan kredit 100 juta saja sesuai harga rumahnya dan akui bahwa yang 150 juta telah dibayarkan ke penjual sebagai tanda jadi dengan bukti terlampir. Maka nantinya anda hanya perlu mengeluarkan uang dalan rangka angsuran rutin bulanan tanpa uang muka. Setelah semua selesai maka anda hanya bayar cicilan bulanan saja dan biaya-biaya lain, tanpa dp.

Sekian terima kasih, semoga berhasil! Silahkan beri tambahan jika ada yang kurang.

Tips Memilih Lokasi Perumahan yang Tepat

Tempat tinggal yang tidak strategis seringkali menyulitkan kita untuk melakukan aksesibilitas dan berinteraksi dengan lingkungan.

Untuk itu, memilih lokasi perumahan murah yang strategis sangat ditentukan ketentuan-ketentuan seperti yang tertuang dalam SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan.

Lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut :

A.   Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lain yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria :

   1. Kriteria keamanan, lokasi tersebut bukan kawasan lindung, olahan pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area bandara dan daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi.
   2. Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam.
   3. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian, kemudahan berkomunikasi dan kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia).
   4. Kriteria keindahan/keserasian/keteraturan, dicapai dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi lingkungan yang ada.
   5. Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
   6. Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana utilitas lingkungan.
   7. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat.

B.   Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.

C.   Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan.

Mengelola Aset Property

Bila investor ingin membeli properti sudah termasuk tanah di mana bangunan tersebut berdiri dan nilainya sangat bervariasi. Ada harga tanah sama dengan harga bangunan, atau harga tanah lebih tinggi dari harga bangunan, atau harga tanah lebih rendah dari nilai bangunan. Jenis properti yang dapat dibuat menjadi bisnis, antara lain rumah, rumah toko (ruko), gudang, mal, hotel, gedung perkantoran, resor, dan apartemen.
Bila investor berinvestasi pada properti wajib melakukan diversifikasi agar risikonya kecil dan memperoleh keuntungan. Diversifikasi pada properti menggunakan konsep lokasi dan jenis, misalnya berupa perkantoran, perumahan, dan pergudangan.
Bila ingin berinvestasi pada resor, biasanya dibangun di daerah pegunungan dan pantai untuk wisatawan berlibur atau istirahat pada akhir minggu. Demikian juga pergudangan, bila di tengah kota tidak menguntungkan sehingga sebaiknya di dekat daerah bandara atau pelabuhan laut. Beberapa investor berpengalaman dalam properti membuat pergudangan di pinggiran dekat jalan tol sehingga barang yang disimpan bisa dikirim ke tempat tujuan melalui jalan tol.
Hotel sebagai investasi didirikan pada daerah perkotaan atau tempat liburan, jarang di pinggiran kota yang kemungkinan tidak ada konsumen yang datang. Hotel mempunyai dua fungsi, yaitu sebagai tempat istirahat dan menginap serta tempat berdiskusi berbagai hal.
Tempat tinggal dapat didirikan di tengah kota berupa apartemen atau kondominium atau di pinggiran kota. Lokasi sebaiknya dekat dengan sarana transportasi agar beban pengeluaran peminat/investor tidak harus bertambah.

Pegang dan jual
Mengelola properti sebagai bisnis atau menjadi investasi berarti ada periode saat properti "dipegang" dan dijual. Sebagai bisnis, investor menyewakan propertinya kepada pihak lain. Umumnya penyewa selalu menginginkan properti di lokasi yang strategis.
Lokasi properti juga menentukan besarnya uang sewa. Lokasi yang strategis akan menghasilkan sewa lebih mahal, bahkan sewa yang diperoleh hampir sama dengan bunga dari dana yang diinvestasikan pada properti tersebut yang berarti investor memperoleh keuntungan sangat besar. Bila investor memilih lokasi yang strategis dan bila harga pembelian sangat murah, maka tingkat pengembalian yang diterima sangat tinggi.
Bila nilai sewa yang diperoleh tidak sama dengan tingkat bungaberlaku, maka nilai sewa tersebut harus minimal separuh tingkat bunga berlaku. Misalnya, bila nilai properti sekitar Rp 1 miliar, maka nilai sewa yang diperoleh sekitar Rp 50 juta setiap tahunnya. Tetapi, karena letak properti tidak strategis, nilai sewa yang diperoleh 3%-5%
dari nilai investasi properti tersebut setiap tahun.
Selanjutnya, bila investor ingin berinvestasi dan memungut keuntungan di kemudian hari, maka properti tersebut harus strategis dan telah dihitung kenaikan harganya selama dipegang. Pada saat dipegang, properti tersebut harus disewakan dan besarnya sewa sebaiknya sesuai uraian sebelumnya.
Bila properti tidak disewakan dan ditunggu sampai terjual, maka tingkat pengembalian rendah karena bangunan akan rusak atau semakin kecil harganya. Properti tersebut akan sangat terawat bila ada yang menempati sehingga harga properti akan lebih tinggi dibandingkan dengan kosong selamanya. Dalam kasus ini, investor harus mempunyai perhitungan besarnya kenaikan harga properti selama dipegang.
Rumusan yang dapat digunakan, yaitu minimum tingkat bunga pada deposito ditambah risiko yang ditolerir investor atas investasi pada properti. Bila tingkat bunga secara rata-rata selama periode dipegang sebesar 8%, maka investor harus mempunyai tingkat pengembalian rata-rata lebih tinggi dari 8% dan premiumnya minimum 4%-6%.

Siklus
Untuk mendapat hasil penjualan properti maksimal dan dapat memberi hasil sesuai harapan, maka investor harus memahami siklus properti bersangkutan. Biasanya, harga properti sangat rendah bila tingkat bunga sangat tinggi, situasi ekonomi tidak baik. Harga properti akan tinggi bila tingkat bunga rendah dan ada kelebihan dana yang tinggi di perbankan. Situasi ekonomi harus dipahami dengan bertanya kepada ahli ekonomi dan siklus properti didiskusikan kepada ahli properti yang memahami ekonomi.
Investor juga harus memahami liku-liku penjualan properti untuk mendapat keuntungan maksimal dan perpajakan properti agar dapat menentukan harga dan keuntungan yang diinginkan. Peraturan pajak menyebutkan, setiap properti yang dibeli atau dijual dikenai pajak PPHTB sebesar 5%. Karena itu, investor harus mempunyai nilai properti 10% ditambah tingkat pengembalian yang diinginkan. Berdasarkan penelitian berbagai properti, sebaiknya properti harus dipegang minimum tiga tahun agar terjadi tingkat pengembalian yang diinginkan.
Properti dapat dipergunakan investor untuk investasi dalam rangka persiapan dana sekolah anak-anak di kemudian hari atau bahkan untuk warisan. Bila strategi ini yang dipergunakan, maka investor harus juga memperhitungkan kenaikan harga properti dan harga awal sudah bisa memenuhi kebutuhan sekolah tersebut. Informasi ini didapat melalui hasil penelitian dari ahli properti atau bank data properti.
Dengan demikian, dalam mengelola properti investor harusmemiliki informasi lokasi yang strategis. Informasi dapat juga diperoleh melalui media massa dan investor juga harus tidak lupa mengecek kebijakan pertanahan dan properti di daerah bersangkutan.

Tips Menjual Tinggi Properti

 

1. Merencanakan Pemasaran

Rencana pemasaran yang jitu adalah langkah pertama dalam meraih calon pembeli. Ini bisa dilakukan dengan pasang iklan, pasang papan pengumuman di depan rumah, mempromosikan melalui situs internet, open house menghadirkan para calon pembeli langsung ke rumah yang dijual dan menyebarkan berita penjualan rumah ke data base / listing jaringan prospek yang sudah dimiliki.
Rencana pemasaran yang baik akan mencantumkan target waktu pencapaian penjualan atau transaksi bagi masing-masing prospek dan teknis pelaksanaannya yang realistis. Keuntungan adanya sistem kerja yang terstruktur baik, masalah akan terdeteksi dengan cepat, penyebabnya pun bisa dikendalikan. Pada akhirnya alur ini akan menciptakan rumusan masalah-masalah dan pemecahannya sebagai sumber pembelajaran di kemudian hari.

2. Menentukan Perusahaan Properti

Bagi yang baru datang di dunia properti, jangan takut dulu terhadap persaingan berat di lapangan. Jika Anda kebetulan ingin bergabung dengan salah satu perusahaan properti, pastikan perusahaan tersebut terpercaya dan profesional di bidangnya. Perusahaan properti yang baik akan menjelaskan secara detail program promosi yang akan dikerjakan, berkas atau dokumen perjanjian yang harus dibuat atau disiapkan, biaya administrasi notaris / PPAT, komisi agen, pajak penjual dan langkah-langkah pendekatan terhadap kedua klien (penjual dan pembeli). Pastikan agen yang Anda pilih benar-benar mampu memberikan akomodasi optimal, harga jual yang pantas bagi rumah dan tetek bengek potongannya tidak membuat harga rumah terlalu tinggi terpaut jauh dengan harga di kawasan.

3. Mensurvey Harga Jual Properti dan Menetapkan Harga

Analisis harga dapat diperoleh dengan :

• Penawaran harga penjual yang disesuaikan dengan pengetahuan akan rencana pengembangan wilayah.
• Perbandingan harga rumah yang baru saja terjual di kawasan.
• Perbandingan penawaran harga properti oleh agen-agen lain / persaingan di area terdekat.
• Kecenderungan tren rumah yang diinginkan oleh pembeli.
• Anda dapat menentukan harga sepantasnya bagi properti yang Anda jual. Biasanya harga properti juga disesuaikan dengan harga jual di transaksi sebelumnya yang belum lama terjadi.
• Selain itu yang harus diperhatikan adalah periode penjualan agar tidak terlalu lama atau terlalu cepat sesuai dengan analisis kenaikan dan penurunan harga.

Dengan adanya analisis yang matang, harga yang nantinya keluar bukan hanya perkiraan tapi berdasarkan keadaan eksisting (kondisi yang sebenarnya). Harga sangat menentukan besarnya lirikan massa pembeli. Jika harga terlalu tinggi, tidak ada yang mau datang untuk sekedar menengok atau menanyakan. Jika harga terlalu rendah tentu sangat merugikan bagi pemilik rumah.
Pastikan kondisi rumah yang sebenarnya, perlu renovasi atau tidak demi menaikkan harga jual. Kelengkapan dokumen properti, fasilitas yang akan dijual dan daya tarik rumah penting untuk mendapatkan harga properti yang optimal.

4. Mempersiapkan Penjualan

Satu hal yang harus dikerjakan untuk menjamin kesan pertama yang baik dari sang pembeli adalah dengan mempersiapkan properti yang akan dijual. Persiapan ini dapat dilakukan dengan mengkondisikan properti dalam keadaan rapi, terawat dan bersih baik luar maupun dari dalam.
Anda bisa juga mengupayakan perbaikan-perbaikan kecil yang dibutuhkan oleh rumah. Tentu saja renovasi ini harus sebanding dengan hasil yang akan diperoleh. Dengan kata lain, Anda harus bisa mengolah titik daya tarik rumah untuk meningkatkan nilai jualnya. Hal-hal sederhana yang bisa dilakukan adalah dengan mengecat ulang rumah. Bersihkan semua sampah dalam rumah dan halaman. Jangan biarkan rumah terlihat dekil pada saat “pertunjukannya”. Pastikan semua ruang menunjukkan sisi keindahannya. Kalau perlu upayakan menambah aksesori seperti gorden yang bersih untuk memikat calon pembeli. Yakinkan semua saluran air dan listrik berfungsi dengan baik. Ini termasuk juga pada area dapur dan kamar mandi yang harus senantiasa terlihat rapi dan cemerlang.

5. Menjaga Diri

Tulisan “For Sale” atau “Dijual” di depan rumah, di sisi lain mengandung efek negatif. Tidak semua yang datang ke rumah adalah pembeli. Anda bisa menjaga barang-barang berharga di area tersembunyi dalam mengantisipasi kejahatan. Kalau perlu tanyakan kartu identitas / kartu nama jika ragu terhadap calon pembeli atau tamu yang datang untuk melihat properti. Jangan pernah biarkan penghuni rumah membuka pintu sembarangan.

6. Memberi Persetujuan Harga dan Closing (Transaksi)

Beri kesempatan pembeli dalam menggali informasi dan fakta yang berkaitan dengan rumah. Saat pembeli telah memberikan persetujuan harga, pastikan nantinya transaksi berlangsung pada jadwal yang telah disepakati. Saat transaksi merupakan saat penyerahan sertifikat tanah dan bangunan dan saat menerima uang pembayaran. Maka dari itu, Anda perlu menyiapkan dokumen yang diperlukan beserta notaris terpercaya untuk membuat Akta Jual Beli.
Meskipun demikian, pada hari pelaksanaan kadang masih ada negosiasi ulang mengenai sisi kewajiban pembayaran pajak, perbaikan rumah, dan kelengkapan dokumen. Jaminan rumah dalam keadaan bersih adalah pra-syarat mutlak pada saat serah terima dan harus dipenuhi penjual. Secara singkatnya proses transaksi :

• Sebelum proses jual beli, pemilik rumah harus sudah menyerahkan sertifikat ke PPAT atau notaris untuk pengecekan oleh Badan Pertanahan Nasional.
• Setelah hasil pengecekan terbit dan hasilnya baik, dalam arti tidak ada sengketa atau pemblokiran pada buku tanahnya, penjual dan pembeli diharuskan membayar pajak pada instansi berwenang. Pajak-pajak tersebuat diantaranya , SSP (Surat Setoran Pajak Penjual) harus didaftar atau dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak daerah setempat, dengan cara menyerahkan fotokopi lembar pertama dan asli lembar ke lima kepada notaris / PPAT ; SSB (Surat Setoran Bea) atas Bea Perolehan Hak Atas Tanah pembeli harus juga didaftarkan dan dicap di Kantor Pelayanan PBB setempat (daerah dimana properti berada).

Setelah semuanya dilakukan, penandatanganan Akta Jual Beli harus dilakukan di depan notaris. Istri atau suami penjual dan pembeli harus turut serta menandatanganinya.
Pada transaksi melalui KPR, tidak semua dokumen diperlukan pada saat penandatanganan karena telah ditangani dan disimpan oleh bank pemberi kredit (KPR / Kredit Pemilikan Rumah). Jika transaksi masih memerlukan proses selanjutnya, maka perlu dibuat SPPJB (Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli). SPPJB berisi ketentuan hak dan kewajiban para pihak terlibat, berikut denda dan batas akhir pelaksanaan perjanjian, sesuai hukum perdata yang berlaku.

Konsep Investasi Properti

investasi pada dasarnya mencakup dua hal, yakni “mengeluarkan saat ini untuk mengharapkan keuntungan di saat mendatang” dan “mengeluarkan secara pasti untuk keuntungan yang belum pasti”.
Investasi properti atau real estate, sebagaimana menurut definisi di atas, secara sederhana berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam aset yang berbentuk tanah dan / atau bangunan di atasnya. Bentuk investasi lain selain properti ialah : saham, obligasi, option, deposito, emas, dolar dan lainnya.
Di sini, biasanya orang berinvestasi karena terdorong oleh harapan memperoleh keuntungan yang begitu tinggi. Setidaknya ada enam keuntungan dalam berinvestasi properti, yakni :

1. Apresiasi dari nilai tambah (karena sifatnya terbatas dan tidak bergerak / immobility).
2. Nilai tambah dari pengembangannya (seperti dibuat bangunan komersial atau areal pertanian.
3. Adanya pendapatan dari kegiatan operasi (disewakan).
4. Merupakan agunan yang baik.
5. Proteksi daya beli terhadap inflasi.
6. Merupakan kebanggaan bagi pemilik atau pemakainya.

Di samping keuntungan-keuntungan di atas, investasi di bidang ini berpotensi pula dalam hal kerugian. Sedikitnya ada enam kerugiannya, seperti :

1. Hancur apabila ada gempa atau bencana.
2. Tidak likuid dan adanya kendala waktu.
3. Beban pengelolaan dan perawatan.
4. Penyusutan / depresiasi bangunan.
5. Kontrol pemerintah, seperti aturan perpajakan dan lain-lain.
6. Kerumitan hukum dan perijinan.

Dalam hal berinvestasi properti, pada umumnya orang mempunyai dua tujuan berbeda. Tujuan pertama, investasi yang dilakukannya hanya bersifat jangka pendek (short-term investment), dimana ia berinvestasi bertujuan untuk dijual kembali, seperti pembelian tanah, rumah, rumah toko (ruko) dan lainnya kemudian dijual kembali kepada pihak lain.
Tujuan kedua, investasinya mempunyai sifat jangka panjang (long-term investment), dimana ia bertujuan untuk dimiliki dan / atau kemudian disewakan, seperti villa, fuction house, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, sportclub dan sebagainya. Disini faktor “kebanggaan” pemiliknya tampak lebih dominan.
Namun apa pun tujuannya, banyak orang yang memandang investasi pada properti lebih menarik dan lebih menguntungkan dibanding investasi di bidang lain. Hal ini dapat dimaklumi karena hampir semua orang beranggapan bahwa tidak ada sejarahnya, khususnya tanah dan rumah yang turun harganya. Setiap tahun dapat dipastikan harganya akan meningkat dan terus meningkat di tahun-tahun berikutnya.
Dalam ilmu real estate yang sedikit canggih disebutkan pula bahwa yang menjadi pertimbangan dalam investasi properti ada lima hal, yakni : income, depreciation, equity build-up, appreciation dan leverage, atau disingkat IDEAL. Penjelasannya sebagai berikut :

1. Income adalah pendapatan dari hasil investasi properti yang disewakan. Perhitungan sederhananya melalui persentasi nilai sewa per tahun atas nilai properti tersebut, dan pada tahun ke berapa modal investasinya akan kembali. Misalnya, nilai properti Rp 100juta dan disewakan per tahun Rp 10jt, jadi pada tahun ke-10 modalnya akan kembali.
2. Depreciation adalah pengalokasian biaya dari suatu aset properti yang secara akuntansi menjadi unsur biaya. Biasanya ini banyak dilakukan pada perusahaan, dimana memasukkan biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan, sementara aset properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis.
3. Equity build-up adalah nilai saham yang dimiliki atas sebuah properti oleh investor yang meminjam dan telah terjadi amortisasi dari pinjaman pokoknya. Misalnya, ia membeli sebuah properti senilai Rp 1 milyar dengan pinjaman bank Rp 800juta dan membayar uang muka Rp 200juta. Setelah mengangsur selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal Rp 700juta, dan dengan asumsi harga pasar belum naik, maka ia mendapat equity build-up senilai Rp 100juta.
4. Appreciation adalah peningkatan nilai suatu properti. Misalnya, sebuah properti yang dibeli pada tahun lalu seharga Rp 100juta, dan tahun ini menjadi Rp 120juta, berarti telah terjadi appreciation sebesar Rp 20juta dalam setahun. Istilah lainnya yang lebih popular ialah capital gain atau disingkat gain. Inilah yang menjadi alasan utama orang untuk melakukan investasi pada properti.
5. Leverage adalah penggunaan dana pinjaman guna meningkatkan keuntungan investasi properti. Untuk leverage agak sulit dijelaskan di sini secara umum, karena harus dilihat kasus per kasus dan tidak banyak orang memperoleh leverage karena melibatkan pihak pemberi pinjaman (bank atau pihak ketiga) yang perlu mempelajari lebih rinci sebelum memberikan pinjaman.

Namun apa pun bentuk investasi, para investor properti hendaknya tetap memperhitungkan tiga hal, yakni : menghitung biaya investasi itu sendiri, berapa besar hasil yang biasa didapat dari investasi yang ditanam (yield atau return), dan kapan hasil tersebut dapat dinikmati.

CARA MENGHITUNG ANGGARAN BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH

Pada tulisan ini saya mencoba menyajikan mengenai cara menghitung anggaran pembuatan rumah,  dan item-item yang ada pada pembangunan rumah, adapun tujuan dari tulisan ini, untuk membantu bagi yang tidak mempunyai latar belakang pendidikan sipil, agar dapat menghitung sendiri Biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah, sehingga sebelum memulai Pekerjaan Pembangunan Rumah, dapat mempersiapkan Biaya yang dibutuhkan, atau dapat sebagai Harga pembanding bila Pembangunan Rumah Tersebut akan diborongkan. 

saya menampilkan informasi seperti dibawah ini, mungkin ada diantara pembaca yang membutuhkan :

Ada beberapa macam item pekerjaan dalam pembangunan  rumah  antara lain:

I.    Pekerjaan Awal

1. Pengukuran
2. Bowplank

II.  Pekerjaan Galian dan Urugan

1.   Galian

2.   Urugan

3.   Mengurug kembali

III. Pekerjaan Fondasi

1.   Lantai kerja

2.   Pasangan fondasi

IV. Pekerjaan Beton

1.   Sloof

2.   Kolom

3.   Ring balk

V.  Pekerjaan Dinding

1.   Pasangan Bata.

2.   Plesteran

3.   Acian

4.   Sponengan

5.   Tali air

VI. Pekerjaan Kusen dan Pintu, Jendela

1. Pembuatan kusen pintu jendela
2. Pembuatan daun pintu
3. Pembuatan daun jendela
4. Pasang Kusen Pintu
5. Pasang Kusen Jendela
6. Pasang Daun Pintu
7. Pasang Daun Jendela

VII.Pekerjaan Rangka Atap

1. Pembuatan Kuda-kuda
2. Pembuatan Gording
3. Pembuatan Jurai
4. Pembuatan balok nok
5. Pasang kuda-kuda
6. Pasang gording
7. Pasang Balok Nok
8. Pasang Jurai
9. Pasang Papan suri
10. Pasang Usuk
11. Pasang alumunium poil
12. Pasang Reng
13. Pasang Genteng
14. Pasang Talang
15. Pasang list plank

VIII.Pekerjaan Penggantung dan pengunci

1. Rangka Plafon
2. Pasang Plafon
3. Pasang Kunci tanam
4. Pasang Grendel
5. Pasang Hak Angin
6. Pasang kaca
7. Pasang List plafon

IX.  Pekerjaan Lantai dan keramik

1. Beton Lantai (1:3:6)
2. Pasang Keramik lantai ukuran 30/30
3. Pasang Keramik lantai WC ukuran 20/20
4. Pasang Keramik dinding

X.   Pekerjaan Sanitasi

1.    Pasang saluran air bersih PVC ¾”

2.    Pasang saluran air kotor PVC 4″

3.    Pasang Closet

4.    Pasang bak air

5.    Pasang Karan Air

6.    Pembuatan Septick Tank (beerput)

7.    Pembuatan sumur peresapan

XI.  Pekerjaan phinising

1. Cat Dinding
2. Cat Plafon
3. Cat Kusen
4. Cat Daun pintu/jendela

XII.  Pekerjaan instalasi listrik

1. Titik lampu
2. Titik stop kontak
3. Titik saklar

XIII.Pekerjaan Akhir

1.      Pembersihan Akhir

Cara menghitung Volume pekerjaan : 

Pekerjaan Awal

Pengukuran

Yang dimaksud dengan pengukuran adalah sebelum memulai pekerjaan, untuk menentukan posisi dari bangunan dilakukan pengukuran batas-batas, volume pengukuran adalah dihitung dg satuan lumpsum, missal diperkirakan dikerjakan 2 hari dengan 2 tukang, sehingga perhitungan sbb ,upah tukang Rp.50.000, maka biaya 50.000 x 2 x 2 = Rp. 200.000.